Fiscalité · Location meublée

Déclaration LMNP : comment déclarer vos revenus de location meublée

Par Michael Samama, expert-comptable inscrit à l’Ordre · Mis à jour le 2 octobre 2026

La déclaration LMNP dépend de votre régime fiscal. En location meublée non professionnelle (LMNP), vos loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé), et le régime réel, qui oblige à déposer une liasse 2031 mais permet de déduire les charges et d’amortir le bien (impots.gouv.fr, FAQ location meublée, mars 2026).

LMNP ou LMP : êtes-vous loueur non professionnel ?

Vous êtes LMNP si les recettes de location meublée de votre foyer sont inférieures à 23 000 € TTC sur l’année, ou inférieures à vos autres revenus d’activité (salaires, autres BIC…). Vous devenez loueur professionnel (LMP) si vous dépassez les deux seuils à la fois. Le statut change la fiscalité des déficits et des plus-values.

Micro-BIC ou réel : le comparatif

	Micro-BIC	Régime réel
Seuil de recettes (revenus 2025)	77 700 € HT ; 15 000 € HT pour un meublé de tourisme non classé	Aucun
Abattement	50 % ; 30 % pour un meublé de tourisme non classé	Charges réelles déduites
Amortissement du bien et des meubles	Non	Oui
Déclaration	Montant des recettes sur la déclaration de revenus	Liasse 2031 et annexes, depuis l’espace professionnel
Déficit	Impossible	Imputable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes

Source : FAQ location meublée d’impots.gouv.fr. Les seuils sont réévalués périodiquement : vérifiez ceux de l’année en cours sur impots.gouv.fr.

Quand le réel est-il intéressant ? Le plus souvent quand vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, frais de gestion) et l’amortissement dépassent l’abattement du micro-BIC. L’amortissement permet fréquemment de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Les démarches

1. S’immatriculer : déclarer l’activité sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de la location, pour obtenir un numéro SIRET.
2. Au régime réel : créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr et y télédéclarer la liasse 2031 et ses annexes.
3. Reporter le résultat sur la déclaration de revenus (déclaration complémentaire des revenus professionnels).

Les dates limites changent chaque année : elles sont publiées au printemps sur impots.gouv.fr. Le cabinet vous les rappelle chaque année.

Revente du bien : ce qui a changé en 2025

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, si vous étiez au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d’acquisition. La plus-value imposable augmente d’autant, sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors). La plus-value reste calculée selon le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention (impots.gouv.fr).

Quand consulter un expert-comptable ?

• Pour choisir entre micro-BIC et réel : une simulation sur vos chiffres réels (loyers, charges, prix du bien) avant l’échéance déclarative.
• Au régime réel : la liasse 2031, le tableau des amortissements et le suivi des déficits demandent une comptabilité tenue chaque année.
• Location de courte durée : le classement du meublé de tourisme change le seuil et l’abattement ; au-delà de certains montants, des cotisations sociales peuvent être dues.
• Avant une revente : pour mesurer l’effet de la réintégration des amortissements sur la plus-value.

Le cabinet accompagne les loueurs en meublé dans leurs déclarations et leur stratégie patrimoniale : conseil aux particuliers, gestion de patrimoine, estimation du tarif.

Questions fréquentes

Faut-il un expert-comptable en LMNP ?

Ce n’est pas obligatoire. Au régime réel, la tenue d’une comptabilité, le calcul des amortissements et la liasse 2031 sont toutefois techniques ; beaucoup de loueurs les confient à un expert-comptable.

Peut-on passer du micro-BIC au réel ?

Oui, sur option : votre expert-comptable vérifie avec vous le moment et les conditions les plus favorables.

Un Airbnb est-il en LMNP ?

Oui, s’il reste sous les seuils du LMP. S’il s’agit d’un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est limité à 15 000 € HT de recettes avec un abattement de 30 % (revenus 2025).

Les déficits LMNP sont-ils déductibles de mon salaire ?

Non. En LMNP, ils s’imputent uniquement sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes. Seul le LMP permet une imputation sur le revenu global.